Imposto de Renda e imóveis: o que você precisa saber antes de declarar

Todo ano, a declaração do Imposto de Renda gera dúvidas para muitas pessoas. E quando o assunto envolve imóveis, a atenção precisa ser ainda maior.

Compra, venda, financiamento, aluguel recebido, aluguel pago, benfeitorias e até a posse de um imóvel precisam ser informados corretamente para evitar inconsistências com a Receita Federal.

Além disso, quando existe uma imobiliária intermediando a venda ou a locação, também pode haver o envio de informações por meio da DIMOB, uma declaração entregue pelas empresas do setor imobiliário à Receita Federal. Ou seja, os dados informados pelas partes podem ser cruzados.

Por isso, quem comprou, vendeu, financiou, alugou ou recebeu aluguel de um imóvel deve separar a documentação com calma e conferir todas as informações antes de enviar a declaração.

Por que imóveis exigem tanta atenção no Imposto de Renda?

O imóvel costuma ser um dos bens de maior valor no patrimônio de uma pessoa. Por isso, qualquer erro na declaração pode chamar atenção da Receita Federal.

Muitas pessoas acreditam que basta informar o endereço do imóvel e o valor aproximado, mas não é bem assim. A declaração deve refletir a realidade da negociação, com informações como valor pago, forma de aquisição, financiamento, dados do vendedor, dados do comprador e eventuais despesas comprovadas.

Além disso, imóveis alugados também exigem cuidado. Quem recebe aluguel pode ter obrigação de recolher imposto mensalmente, dependendo do valor recebido, da forma de pagamento e de quem realiza esse pagamento.

Quem precisa declarar Imposto de Renda?

A obrigatoriedade da declaração depende de vários fatores, como renda, bens, atividade rural, operações financeiras e outras situações previstas pela Receita Federal.

No caso do IRPF 2026, referente ao ano-calendário de 2025, a Receita Federal informa que uma das regras de obrigatoriedade é ter recebido rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584,00 em 2025.

Mas esse não é o único critério. Por isso, mesmo quem não atingiu esse valor deve verificar se se enquadra em outras situações, principalmente quando possui bens, vendeu imóvel, recebeu aluguel ou realizou alguma operação que precisa ser informada.

Como declarar um imóvel próprio?

Quem possui um imóvel deve informá-lo na ficha de “Bens e Direitos”.

Nessa parte da declaração, é importante preencher os dados do imóvel com o máximo de clareza possível: endereço, matrícula, data de aquisição, forma de compra, nome e CPF ou CNPJ do vendedor, além de detalhes sobre financiamento, se houver.

Um ponto muito importante: o imóvel deve ser declarado pelo valor efetivamente pago, e não pelo valor de mercado atualizado.

Ou seja, se a pessoa comprou um imóvel por R$ 300 mil e hoje ele vale R$ 400 mil, normalmente ele continua sendo informado pelo valor de aquisição, somando apenas valores que possam ser comprovados, como escritura, registro, ITBI, corretagem quando paga pelo comprador e reformas ou benfeitorias documentadas.

E se o imóvel for financiado?

No caso de imóvel financiado, o contribuinte não deve declarar o valor total do imóvel como se já tivesse quitado tudo.

O correto é informar, ano a ano, apenas os valores efetivamente pagos até 31 de dezembro do ano-base. Isso inclui entrada, parcelas pagas, amortizações, juros e demais valores que compõem o custo de aquisição.

Por exemplo: se a pessoa comprou um imóvel financiado e pagou R$ 40 mil de entrada mais algumas parcelas durante o ano, deve informar o total efetivamente pago até o fim daquele ano.

Esse cuidado é importante porque o valor declarado precisa acompanhar a evolução real dos pagamentos.

Recebi aluguel: preciso declarar?

Sim. Quem recebe aluguel deve informar esses valores na declaração do Imposto de Renda.

Quando o aluguel é pago por pessoa física, normalmente o proprietário deve acompanhar os valores mensalmente pelo Carnê-Leão, caso ultrapasse a faixa de isenção. Já quando o aluguel é pago por pessoa jurídica, os valores devem seguir o informe de rendimentos fornecido pela empresa pagadora.

Também é importante lembrar que algumas despesas podem reduzir a base de cálculo do aluguel recebido, como taxa de administração da imobiliária, IPTU e condomínio, quando esses valores forem pagos pelo proprietário e estiverem corretamente comprovados.

Por isso, quem recebe aluguel deve guardar informes, recibos, comprovantes e demonstrativos enviados pela imobiliária.

Pago aluguel: devo informar na declaração?

Quem paga aluguel também deve informar esses pagamentos na declaração, mesmo que isso não gere dedução no imposto como acontece com algumas despesas médicas ou educacionais.

A Receita Federal pode cruzar informações entre locador e locatário. Por isso, o valor informado por quem paga deve estar compatível com o valor declarado por quem recebe.

O ideal é guardar o contrato de locação, recibos, comprovantes de pagamento e informes fornecidos pela imobiliária, quando houver.

O que é DIMOB e por que ela é importante?

Além da declaração feita pela pessoa física, existe também a DIMOB, que é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias.

A DIMOB é uma obrigação entregue por pessoas jurídicas e equiparadas que atuam no mercado imobiliário, como imobiliárias, construtoras, incorporadoras, loteadoras e empresas que fazem intermediação de compra, venda ou locação de imóveis.

Segundo a Receita Federal, na DIMOB devem ser informadas operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação de compra e venda, além dos pagamentos efetuados no ano, discriminados mensalmente, decorrentes de locação, sublocação e intermediação de locação.

Na prática, isso significa que a Receita Federal pode comparar as informações prestadas pela imobiliária com os dados declarados pelo proprietário, comprador, vendedor ou inquilino.

Por isso, é muito importante que os valores informados estejam corretos e compatíveis. Se o proprietário declara um valor de aluguel diferente daquele informado pela imobiliária, ou se o inquilino informa pagamentos incompatíveis, isso pode gerar inconsistências.

A DIMOB deve ser enviada anualmente à Receita Federal até o último dia útil de fevereiro, com informações referentes ao ano-calendário anterior. Empresas obrigadas que enviam fora do prazo podem estar sujeitas à multa por atraso.

Esse é mais um motivo para manter todos os documentos imobiliários organizados ao longo do ano.

Vendi um imóvel: o que muda?

A venda de um imóvel exige atenção especial.

Quem vendeu um imóvel pode ter ganho de capital, que é a diferença positiva entre o valor de compra e o valor de venda. Dependendo do caso, esse ganho pode gerar imposto.

A apuração normalmente deve ser feita no programa de Ganho de Capital da Receita Federal, e as informações depois são importadas para a declaração anual.

Existem situações em que pode haver isenção, como em alguns casos de venda de único imóvel dentro do limite previsto em lei ou quando o valor da venda é usado para compra de outro imóvel residencial dentro do prazo permitido. Porém, essas regras têm condições específicas e devem ser analisadas com cuidado.

Reformas e melhorias podem ser incluídas?

Sim, mas somente quando houver comprovação.

Gastos com reformas, ampliações e melhorias podem ser somados ao custo do imóvel, desde que estejam documentados com notas fiscais, recibos e comprovantes adequados.

Isso pode ser importante no futuro, principalmente em caso de venda, porque aumenta o custo de aquisição do imóvel e pode reduzir eventual ganho de capital.

Por outro lado, despesas comuns de manutenção, pequenos reparos ou gastos sem comprovação não devem ser lançados de qualquer forma.

Documentos importantes para separar

Antes de fazer a declaração, vale organizar todos os documentos relacionados ao imóvel.

Entre os principais estão:

contrato de compra e venda, escritura, matrícula atualizada, comprovantes de pagamento, informe de financiamento, recibos de aluguel, demonstrativos da imobiliária, comprovantes de IPTU, condomínio, taxa de administração, notas fiscais de reformas e documentos relacionados à venda, caso o imóvel tenha sido vendido.

Quanto mais organizada estiver a documentação, menor o risco de erro na declaração.

O papel da imobiliária na organização das informações

A imobiliária não substitui o contador, mas pode ajudar bastante na organização dos documentos relacionados à locação, compra ou venda do imóvel.

Em contratos de aluguel, por exemplo, os demonstrativos mensais e informes podem facilitar a vida do proprietário e do inquilino.

Na compra e venda, a imobiliária também ajuda a reunir contratos, dados das partes, valores negociados e informações importantes da transação.

Além disso, quando a operação passa por uma imobiliária, é importante lembrar que essas informações também podem ser declaradas pela empresa à Receita Federal por meio da DIMOB, reforçando a necessidade de manter tudo alinhado.

Esse cuidado traz mais segurança para todos os envolvidos e evita problemas futuros.

Conclusão

Declarar corretamente imóveis no Imposto de Renda é essencial para manter a situação fiscal em ordem e evitar dor de cabeça com a Receita Federal.

Quem comprou, vendeu, financiou, alugou ou recebeu aluguel deve ter atenção redobrada aos dados informados e aos documentos comprobatórios.

Também é importante lembrar que, quando existe uma imobiliária intermediando a operação, as informações podem ser cruzadas por meio da DIMOB. Por isso, organização e transparência são fundamentais.

Em caso de dúvida, o ideal é procurar orientação de um contador de confiança, principalmente em situações envolvendo venda de imóvel, ganho de capital, financiamento ou recebimento de aluguel.

A Bons Dias Imobiliária atua há décadas na Vila Ré e região, ajudando proprietários, compradores, vendedores e inquilinos em todas as etapas da negociação imobiliária.

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